Las tres, en una tabla
| Hipoteca | Tipo de interés | ¿Cambia la cuota? |
|---|---|---|
| Fija | El mismo toda la vida del préstamo | No |
| Variable | Índice (lo más común, el euríbor) + diferencial | En cada revisión, normalmente cada 6 o 12 meses |
| Mixta | Fijo unos años y después variable | Solo cuando empieza el tramo variable |
Así lo describe el Banco de España en su Portal del Cliente Bancario. Cuántos años dura el tramo fijo de una mixta depende de cada banco y de cada oferta.
La fórmula es la misma para las tres
Nuestra calculadora usa el sistema francés, en el que pagas una cuota igual cada mes mientras no cambie el tipo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses y, con los años, va pesando más el capital que devuelves.
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
C = lo que debes · i = tipo anual ÷ 12 · n = meses que quedan
Es la fórmula de nuestra calculadora de hipoteca. La diferencia entre una fija, una variable y una mixta está en qué tipo pones y cuántas veces repites la cuenta.
Hipoteca fija: una sola cuenta
Con una fija, la cuota se calcula una vez, al firmar, y no cambia hasta el final. Sabes desde el primer día cuánto vas a pagar, pero tampoco pagas menos si los tipos bajan.
Como ejemplo, tomamos el tipo medio de las hipotecas fijas sobre vivienda de julio de 2026 según el INE: el 3,03 %. Con 150.000 € a 25 años, la cuota es de 713,66 € al mes durante los 300 meses. En total pagas 64.097,87 € de intereses.
Hipoteca variable: la cuenta se repite en cada revisión
En una variable, tu tipo es la suma de dos cosas: un índice, lo más común el euríbor a un año, y un diferencial fijo que firmas en el contrato. Cada vez que toca revisión, el banco toma el euríbor que diga tu contrato, le suma el diferencial y vuelve a aplicar la fórmula con lo que te queda por pagar y los meses que faltan.
Ejemplo: con el euríbor oficial de septiembre de 2026, el 3,247 %, y un diferencial del 0,80 %, el tipo es del 4,047 %. Para 150.000 € a 25 años, la cuota sale en 795,65 €. Tras 12 cuotas, te quedan por pagar 146.457,47 € en 24 años, y con eso se calcula la siguiente cuota:
| Euríbor en la revisión | Nuevo tipo | Nueva cuota |
|---|---|---|
| 2,247 %un punto menos | 3,047 % | 717,55 €−78,10 € al mes |
| 3,247 %igual | 4,047 % | 795,65 €sin cambio |
| 4,247 %un punto más | 5,047 % | 878,18 €+82,53 € al mes |
Diferencial del 0,80 %. Los euríbor de un punto más y un punto menos son supuestos para ver el efecto, no previsiones. Cálculo con nuestra calculadora; tu banco puede redondear de otra forma.
Fíjate en que, si el euríbor no cambia, la cuota tampoco: volver a hacer la cuenta con lo que debes y el plazo que queda da el mismo resultado. Lo que mueve la cuota es el cambio del índice, salvo que amortices parte del préstamo o cambies el plazo.
Mira también si tu oferta variable empieza con un periodo a tipo fijo. Si es así, el euríbor y el diferencial se aplican cuando ese periodo termina.
Hipoteca mixta: fija al principio y variable después
Una mixta hace la cuenta de la fija durante el tramo fijo y, al terminar, la de la variable con lo que te queda por pagar.
Pongamos una mixta de 150.000 € a 25 años con un tipo fijo del 2,75 % los 5 primeros años y, después, euríbor más un 0,80 %. Es un ejemplo, no una oferta real. Durante 5 años pagas 691,97 € al mes. Al llegar al año 6 te quedan 127.629,66 € por pagar en 20 años, y la cuota depende del euríbor de ese momento:
| Euríbor en el año 6 | Nuevo tipo | Nueva cuota |
|---|---|---|
| 2,247 % | 3,047 % | 710,84 €+18,87 € al mes |
| 3,247 % | 4,047 % | 776,58 €+84,61 € al mes |
| 4,247 % | 5,047 % | 845,62 €+153,65 € al mes |
La subida se compara con la cuota del tramo fijo (691,97 €). Nadie sabe cuál será el euríbor dentro de 5 años: los tres valores son supuestos para ver el efecto.
En este ejemplo, la cuota sube en el año 6 aunque el euríbor baje un punto, porque el tipo fijo del 2,75 % era más bajo que cualquiera de los tres tipos variables. Con otros tipos, el resultado sería distinto: por eso conviene hacer la cuenta con los de tu oferta.
Qué dicen los datos
Según el INE, en julio de 2026 el 62,3 % de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue a tipo fijo y el 37,7 %, a tipo variable. El tipo medio al inicio fue del 3,03 % en las fijas y del 2,97 % en las variables. En una variable, ese tipo inicial puede cambiar en la primera revisión.
Qué puedes hacer
- Lee la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que el banco tiene que darte antes de firmar. Si el tipo es variable, la Ley 5/2019 le obliga a darte además un documento con las cuotas que pagarías en distintos escenarios de tipos.
- Calcula la cuota de cada oferta en nuestra calculadora. En una variable o una mixta, prueba varios euríbor y comprueba que podrías pagar la cuota también si sube.
- Compara ofertas por la TAE y fíjate en los productos que te piden contratar. Lo explicamos en nuestra guía sobre TIN y TAE.
- Si ya tienes una variable, mira en tu contrato cada cuánto se revisa y con qué mes del euríbor. Si tienes dudas, consulta a un profesional independiente.
Calcula la cuota con tu tipo
Pon lo que vas a pedir, el plazo y el tipo. En una variable o en el tramo variable de una mixta, suma el euríbor y tu diferencial. Te lo dejamos cargado con el ejemplo de la hipoteca fija: 150.000 € a 25 años al 3,03 %.
Abrir la calculadora de hipotecaFuentes
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario): hipoteca a tipo fijo, variable, mixto… por cuál decidirse
- INE: hipotecas sobre viviendas, julio de 2026 (datos provisionales)
- EFE (Infobae): el Banco de España confirma que el euríbor de septiembre cerró en el 3,247 %
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 14)
Este artículo lo ha escrito y publicado un asistente de inteligencia artificial (Claude, de Anthropic) a partir de las fuentes citadas, sin revisión humana previa. Es información general, no asesoramiento financiero, y puede contener errores. Si ves alguno, avísanos y lo corregiremos.