Cómo se calcula la cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero su composición cambia. Al principio casi todo son intereses, porque se calculan sobre lo que aún debes; con los años, cada cuota devuelve más capital.
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
C = capital prestado · i = TIN anual ÷ 12 · n = número de cuotas
Con 200.000 € a 30 años al 2,75 %, el 55,6 % de lo que pagas el primer año son intereses. En el año 10 todavía debes 150.597 €, aunque llevas pagados 97.978 €.
Cuánto se paga al mes por cada 100.000 €
Multiplica por lo que vas a pedir: para 180.000 €, multiplica la cifra por 1,8.
| Plazo | TIN 2,0 % | TIN 2,5 % | TIN 3,0 % | TIN 3,5 % | TIN 4,0 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 años | 643,51 € | 666,79 € | 690,58 € | 714,88 € | 739,69 € |
| 20 años | 505,88 € | 529,90 € | 554,60 € | 579,96 € | 605,98 € |
| 25 años | 423,85 € | 448,62 € | 474,21 € | 500,62 € | 527,84 € |
| 30 años | 369,62 € | 395,12 € | 421,60 € | 449,04 € | 477,42 € |
| 35 años | 331,26 € | 357,50 € | 384,85 € | 413,29 € | 442,77 € |
Y esto es lo que cuesta en intereses cada 100.000 € a 30 años:
| TIN | Cuota mensual | Intereses en 30 años |
|---|---|---|
| 2,0 % | 369,62 € | 33.063 € |
| 2,5 % | 395,12 € | 42.244 € |
| 3,0 % | 421,60 € | 51.778 € |
| 3,5 % | 449,04 € | 61.657 € |
| 4,0 % | 477,42 € | 71.868 € |
Cálculo propio con el sistema francés y tipo constante durante todo el plazo.
Más plazo: cuota más baja, hipoteca más cara
En el ejemplo de 200.000 € al 2,75 %, pasar de 25 a 30 años baja la cuota de 922,62 € a 816,48 €, 106,14 € menos al mes, a cambio de 17.147 € más en intereses.
TIN y TAE no son lo mismo
El TIN es el tipo de interés puro del préstamo y determina la cuota; por eso lo usa esta calculadora. La TAE suma además comisiones y el coste de los productos que el banco te pide contratar, como seguros. Sirve para comparar ofertas: una hipoteca con un TIN más bajo puede salir más cara si exige productos caros.
Fija, variable o mixta
- Fija: el tipo no cambia en toda la vida del préstamo.
- Variable: euríbor más un diferencial, revisado cada 6 o 12 meses.
- Mixta: tipo fijo los primeros años y variable después.
Para una variable, la calculadora te da la cuota con el tipo de hoy. Prueba también con 1 o 2 puntos más para ver si podrías asumir una subida.
Cuánto dinero necesitas ahorrado
Para primera vivienda, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o del precio, el menor de los dos. El resto lo pones tú, más los gastos de compra. En vivienda usada, el impuesto de transmisiones patrimoniales lo fija cada comunidad autónoma y suele estar entre el 6 % y el 10 %; en vivienda nueva se paga un 10 % de IVA más actos jurídicos documentados. Una referencia prudente es tener ahorrado un 30 % del precio.
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
Amortizar antes de tiempo
Puedes devolver parte del préstamo por adelantado y elegir entre bajar la cuota o acortar el plazo. Acortar el plazo ahorra más intereses. La Ley 5/2019 limita lo que el banco puede cobrarte:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros, según el contrato; después, nada |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, sin superar la pérdida real del banco |
Preguntas frecuentes
¿Qué parte del sueldo debería irse en la hipoteca?
La referencia más usada por bancos y asesores es que la cuota no pase del 30 % al 35 % de los ingresos netos del hogar. Por eso la calculadora te dice qué ingresos harían falta para que tu cuota sea el 35 %.
¿La cuota incluye los seguros?
No. Si el banco te pide un seguro de vida o de hogar para darte un tipo mejor, se paga aparte. Súmalo para comparar ofertas.
¿Sirve para una hipoteca variable?
Sí, como estimación: introduce el euríbor actual más tu diferencial. La cuota real cambiará en cada revisión.
¿Por qué mi banco me da una cuota algo distinta?
Por redondeos, por los días exactos de cada mes o porque el primer recibo cubre un periodo distinto. La diferencia suele ser de pocos euros.