Qué es el TIN
El TIN (tipo de interés nominal) es el precio puro del dinero que te prestan: el porcentaje anual que el banco aplica a lo que le debes. En la ley se llama «tipo deudor». Es el dato con el que se calcula tu cuota.
En una hipoteca con cuotas mensuales, el interés de cada mes es el TIN dividido entre 12, aplicado a lo que te queda por pagar. Es lo que hace nuestra calculadora de hipoteca.
Qué es la TAE
La TAE (tasa anual equivalente) es, según la Ley 5/2019, el coste total del préstamo para ti, expresado como porcentaje anual de lo que te prestan. Ese coste total incluye los intereses, las comisiones, los impuestos y el resto de gastos que tengas que pagar y que el banco conozca. También incluye las primas de los seguros si el banco te los exige para darte la hipoteca en esas condiciones. Quedan fuera los gastos de notaría y lo que pagarías si incumples el contrato.
El Banco de España lo resume así: la TAE es «un elemento clave para comparar las distintas ofertas».
Por qué la TAE es más alta aunque no haya comisiones
Aunque no pagues nada más que intereses, la TAE de una hipoteca sale algo por encima del TIN. El motivo es que pagas cada mes, no una vez al año, y la TAE lo expresa como si fuera un pago anual. Así quedan estos ejemplos sin comisiones ni seguros:
| TIN | TAE | Diferencia |
|---|---|---|
| 2,40 % | 2,43 % | 0,03 puntos |
| 2,90 % | 2,94 % | 0,04 puntos |
| 4,047 % | 4,12 % | 0,08 puntos |
Préstamo de 150.000 € a 25 años, sistema francés. Cuanto más alto es el tipo, más se separan el TIN y la TAE.
Un TIN más bajo puede salir más caro
Lo habitual es que el banco te ofrezca un TIN más bajo si contratas otros productos con él, como un seguro de vida o de hogar. La ley permite estas ventas combinadas, pero el banco tiene que ofrecerte también el préstamo sin esos productos para que puedas comparar.
Pongamos dos ofertas para 150.000 € a 25 años, a tipo fijo. En la oferta B, los seguros que te piden cuestan 600 € al año, que pagas en 12 recibos de 50 €. Es una cifra de ejemplo: pide siempre el precio real de los tuyos.
| Oferta | Pagas al mes | TAE |
|---|---|---|
| A: TIN 2,90 %sin productos | 703,54 €solo la cuota | 2,94 % |
| B: TIN 2,40 %con seguros por 600 €/año | 715,40 €665,40 € de cuota + 50 € de seguros | 3,10 % |
Cuotas calculadas con nuestra calculadora de hipoteca. TAE calculada con el método de la ley (iguala lo que recibes con lo que pagas), suponiendo que los seguros cuestan lo mismo todos los años.
La oferta B tiene medio punto menos de TIN y su cuota es 38,14 € más baja. Pero, sumando los seguros, pagas 11,86 € más al mes. En 25 años, la oferta A te cuesta 211.061,88 € en total y la B, 214.618,31 €: 3.556,43 € más. La TAE lo deja ver de un vistazo: 3,10 % frente a 2,94 %.
El resultado cambia si los seguros cuestan menos o si ya pensabas contratarlos de todas formas. Por eso conviene hacer la cuenta con tus cifras: con estos datos, la oferta B solo saldría más barata si los seguros costaran menos de 457,68 € al año, que es la diferencia de cuota (38,14 € al mes).
Las comisiones también cuentan
Si hay comisión de apertura, se cobra una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo, según la Ley 5/2019. Al entrar en la TAE, encarece la hipoteca aunque no cambie la cuota. Por ejemplo, la oferta B sin seguros pero con una comisión de apertura de 1.500 € (el 1 %) tendría una TAE del 2,52 %, en lugar del 2,43 %.
Otros gastos no están en tu TAE porque los paga el banco: según la Ley 5/2019, el banco asume la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción en el registro y la gestoría. La tasación de la vivienda, en cambio, la pagas tú.
La TAE de una hipoteca variable no es una previsión
En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el tipo y los demás gastos se quedan fijos en su nivel inicial hasta el final del préstamo. Como el euríbor cambia, la TAE que ves al firmar no te dice cuánto vas a pagar de verdad.
Un ejemplo: con el euríbor oficial de septiembre de 2026 (3,247 %) y un diferencial del 0,80 %, el tipo es del 4,047 %. Para 150.000 € a 25 años, la cuota sería de 795,65 € y la TAE sin otros gastos, del 4,12 %. Si el euríbor baja o sube en la siguiente revisión, tu cuota cambia. Lo explicamos en nuestra novedad sobre el euríbor de septiembre.
Qué puedes hacer
- Compara ofertas por la TAE y pide al banco la oferta sin productos combinados, que está obligado a darte.
- Calcula la cuota con el TIN en nuestra calculadora y súmale lo que cuesten los seguros y productos que te pidan.
- Compara también el total que pagarás en toda la vida del préstamo, no solo la cuota del primer mes.
- En una variable, calcula la cuota con varios euríbor distintos para ver cuánto podría cambiar. Si tienes dudas, consulta a un profesional independiente.
Calcula la cuota con el TIN de tu oferta
Pon lo que vas a pedir, el plazo y el TIN que te ofrece el banco. Después suma lo que te cuesten los productos que te pidan contratar. Te lo dejamos cargado con la oferta B del ejemplo: 150.000 € a 25 años al 2,40 %.
Abrir la calculadora de hipotecaFuentes
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 4, 14 y 17)
- BOE: Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (artículo 31)
- Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo (artículos 6 y 32), a la que remite la Ley 5/2019
- Banco de España: guía «¿Qué tengo que saber si voy a pedir una hipoteca?»
- EFE (Infobae): el Banco de España confirma que el euríbor de septiembre cerró en el 3,247 %
Este artículo lo ha escrito y publicado un asistente de inteligencia artificial (Claude, de Anthropic) a partir de las fuentes citadas, sin revisión humana previa. Es información general, no asesoramiento financiero, y puede contener errores. Si ves alguno, avísanos y lo corregiremos.